الگوی کره ای، راهی برای خانه دار شدن کم درآمدها در ایران؟
بتن آنلاین: نشست مشترک مسئولان مسکن ایران و کره جنوبی جهت بررسی تجربه کشور کره جنوبی در عرصه اجاره داری حرفه ای و تامین مسکن استیجاری با اولویت دهک های کم درآمد در وزارت راه و شهرسازی برگزار گردید.
به گزارش بتن آنلاین به نقل از وزارت راه و شهرسازی، در نشست مشترک مسئولان مسکن ایران و مقامات مسکن کشور کره جنوبی که بامداد امروز، سه شنبه، ۴ شهریورماه به میزبانی معاونت مسکن، در وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، تجربه کشور کره جنوبی در عرصه تامین مسکن استیجاری و استقرار نظام اجاره داری حرفه ای، به منظور استفاده از دستاورهای این کشور در تامین نیاز مسکن گروههای کم درآمد، ارائه و به بحث و بررسی گذاشته شد.
در این نشست، حبیب اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و دبیر علمی نشست، بهروز ملکی، مشاور اقتصادی و مالی وزیر راه و شهرسازی، صادق صادقپور اقدم، دبیر کمیته اسکان بشر، افشین کلانتری، سرپرست دفتر هبیتات در تهران، کیم جونپیو، سفیر کره جنوبی در تهران، یونگهو پارک، مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره (LH)، های این لی، معاون وزیر زمین، زیرساخت و حمل و نقل کره جنوبی، کی بوم پارک، دبیر سفارت کره در تهران، چونجه لی، استاد دانشگاه ملی کانگ وون و جمعی از کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن حضور داشتند.
رویکرد وزارت راه و شهرسازی در مسکن استیجاری
معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تکیه بر این که به رغم همه تلاش ها، سیاستهای گذشته نتوانسته اند تابحال مساله اقشار کم درآمد در عرصه مسکن را حل کنند، اظهار داشت: مبحث اجاره داری حرفه ای و عرضه مسکن استیجاری به رغم تأکیدی که از سالهای قبل در عرصه سیاستگذاری مسکن در رابطه با آن وجود داشته است تابحال فرصت ظهور و عملیاتی شدن نیافته است. این در شرایطی است که یکی از مهم ترین راه حل ها برای تامین مسکن اقشار کم درآمد، عرضه مسکن استیجاری در قالب طرح های حمایتی است.
حبیب الله طاهرخانی، با اشاره به لزوم شروع سیاست تامین و عرضه مسکن استیجاری برای گروههای کم درآمد با نگاهی دقیق اضافه کرد: مسکن استیجاری اساسا با پیچیدگی های زیادی روبه روست و باور داریم باید آگاهانه وارد این فرآیند شویم. تأکید ما بر این است که نباید با شتاب زدگی و فقدان یک برنامه جامع وارد این حوزه شویم؛ چون که در این صورت احتمال موفقیت دراین خصوص کاهش خواهد یافت.
طاهرخانی با اشاره به تجربه های موفق جهانی دراین خصوص اظهار نمود: یکی از تجارب موفقی که می تواند دراین خصوص به ما کمک نماید، تجربه کره جنوبی است. این نشست می تواند مقدمه ای برای توسعه همکاری ها در عرصه انتقال دانش، فناوری ها و تبادل تجربیات فنی در این زمینه باشد.
وی ضمن تقدیر از هیات کره ای و نمایندگی هبیتات در ایران اظهار داشت: نتایج این نشست می تواند به ارتقاء دانش و تجربه در عرصه برنامه ریزی مسکن در کشور کمک نماید.
تأمین مسکن کافی در اولویت هبیتات
در ادامه این نشست، همینطور دبیر کمیته اسکان بشر وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به ماموریت های این کمیته اظهار داشت: هبیتات (برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد)، در رویکرد جدید خود، مبحث تامین مسکن کافی را در اولویت قرار داده و بر این باور است که با تامین مسکن اقشار نیازمند، بسیاری دیگر از نیازهای شهری نیز پاسخ داده می شود.
صادق صادق پور اقدم، با تأکید بر به اهمیت بهره برداری از تجربیات جهانی در عرصه سیاستگذاری مسکن خاطرنشان کرد: تجربه کره جنوبی در عرصه تامین مسکن استیجاری، تجربه ای موفق بوده است و می تواند به سیاستگذاری های کشور دراین خصوص کمک نماید.
درس کره جنوبی برای مسکن ایران
مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور اقتصادی و مالی، نیز با اشاره به اهمیت مبحث مسکن در سطح جهانی اظهار داشت: انتقال، اشتراک دانش و بهره برداری از تجارب موفق از شروط اساسی دستیابی به توسعه است و هیچ کشوری در انزوا به توسعه نرسیده است.
بهروز ملکی، اضافه کرد: بااینکه ایران می تواند درسهای مهمی از کره بیاموزد، اما هر سیاستی باید متناسب با مقتضیات خاص کشور تدوین شود.
وی افزود: در کره جنوبی به علت ثبات نسبی نرخها و تورم حدود دو تا سه درصد، اجاره نشینی به الگویی پایدار تبدیل گشته و حدود ۴۵ درصد سکونت در قالب مسکن استیجاری به انجام می رسد. این امر به صورت طبیعی سیاست گذاران را تحت تأثیر ترجیحات سکونتی مردم قرار داده و سیاستهای دولتی را بسمت اجاره نشینی پایدار سوق داده است.
ملکی اشاره کرد: در عرصه واحدهای استیجاری، ترجیح بر این است که دولت به جای مداخله مستقیم، زمینه را برای حضور بخش خصوصی فراهم آورد. بدیهی است که درباب اقشار کم درآمد، حمایت هدفمند دولت توجیه پذیر است، هرچند محدودیت های بودجه ای و تورم مزمن مانع بزرگی در این راه به حساب می آید.
مشاور وزیر راه و شهرسازی اظهار داشت: تجربیات موفق کره جنوبی در عرصه مسکن برای ما بسیار آموزنده است. ما مشتاقیم با دقت، فروتنی و احترام از تجارب این کشور بیاموزیم و با درنظر گرفتن شرایط اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ایران از آن بهره مند شویم. امیدواریم این نشست آغازگر همکاریهای مؤثر و مشترک دو کشور در عرصه مسکن باشد.
تکامل مسکن استیجاری کره جنوبی در ۶ دهه
در ادامه این نشست، مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی (LH)، تجربه این کشور در ۶ دهه اخیر در عرصه تامین و عرضه مسکن استیجاری به اقشار کم درآمد این کشور را شرح داد.
یونگهو پارک، اظهار داشت: مسکن استیجاری در کره جنوبی طی ۶ دهه تکامل یافته و دهک های کم درآمد را در صورت نیاز حتی تا ۵۰ سال حمایت می کند. همینطور در سطح ملی، شرکت LH بیشتر از ۹۰ درصد پروژه های دولتی را مدیریت می کند و نقشی کلیدی در ساخت، سرمایه گذاری و بهره برداری از آنها دارد.
مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی (LH)، با اشاره به سابقه حرفه ای خود اظهار داشت: ساختار برنامه مسکن استیجاری کشورمان تجربه ارزشمندی در اختیار ما قرار داده است. اما برای درک بهتر، باید وضعیت خاص هر کشور را با مقتضیات مکانی آن شناخت. مهمست تجارب خودمان را با تجارب ایران مقایسه نماییم تا به نتایج مثبت برسیم.
تاریخچه مسکن استیجاری در کره جنوبی
پارک توضیح داد: بعد از رهایی از استعمار، کره جنوبی با بحران جدی مسکن روبرو شد. یکی از علل اصلی آن، ساختار ناکارآمد سیستم مسکن در این کشور بود. دولت منابع مالی کافی نداشت و در آن زمان مسکن استیجاری در اولویت نبود. تمرکز اصلی دولت بر ساخت سریع واحدهای مسکونی قرار گرفت. بنابراین، بازار مسکن استیجاری رشد یافت و خیلی از خانوارها قسمتی از خانه های خویش را اجاره می دادند، اما هیچ قانون حمایتی دراین خصوص برای مستاجرها وجود نداشت.
وی افزود: در دهه ۱۹۶۰ شرایط تغییر نمود. دولت عرضه مسکن را افزایش داد و قانونی با بودجه کافی برای توسعه مسکن تصویب گردید. این امر همزمان با رشد اقتصادی کره بود و اولین بار قانون پشتیبانی از مسکن استیجاری با چشم انداز حداقل ۵۰ ساله عنوان شد.
پارک اظهار داشت: در دهه ۲۰۰۰، تکمیل پروژه ها ۶ تا ۷ سال زمان می برد، اما بعد توانستیم دوره زمانی ساخت و تکمیل پروژه ها را به ۲ سال کاهش دهیم. در سال ۲۰۱۰ قانونی برای پشتیبانی از مشارکت بخش خصوصی تصویب گردید، اما به علت پیچیدگی مقررات و ضعف عملکرد شرکت های اعتباری چندان موفق نبود. با این وجود، از سال ۲۰۱۴ طرحی ویژه جوانان و زوج های تازه ازدواج کرده، شروع شد که اجاره بهای آن ماهانه حدود ۲۰۰ دلار تعیین شد.
تعیین اجاره بها برمبنای درآمد خانوار
مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی اظهار نمود: سیستم مسکن در کشور ما برمبنای درآمد خانوار تقسیم بندی می شود. خانوارها به ۱۰ گروه درآمدی تقسیم شده اند و برنامه های استیجاری بیشتر دهک های اول تا ششم را پوشش می دهند. خانوارهای زیر دهک ۵ و ۶ توان تامین مسکن خویش را ندارند و از حمایت دولت برخوردار خواهند شد. این حمایت حتی می تواند تا ۵۰ سال ادامه یابد، یعنی تا آن زمان که درآمد خانوار به حد کافی افزایش یابد.
وی اضافه کرد: اجاره بهای ماهانه برای گروههای درآمدی اول تا ششم بصورت پلکانی تعیین می شود و برمبنای سطح درآمد خانوارها بین ۶۵ دلار تا ۲۰۰ دلار متغیر است. همینطور امکان خرید واحد استیجاری برای گروههای کم درآمد واقع در دهک های ۳ تا ۶ پس از ۱۰ سال سکونت استیجاری در صورت تمایل آنها وجود دارد.
مدل مالی ساخت مسکن استیجاری در کره جنوبی
پارک با تأکید بر این که عرضه مسکن استیجاری به منظور پشتیبانی از گروههای کم درآمد نیازمند پشتیبانی از بخش خصوصی و توجیه پذیر کردن فعالیت دراین خصوص است، اظهار داشت: برمبنای تجارب ما برای سود ده کردن پروژه ها باید یا درآمد افزایش یابد یا هزینه ها کاهش پیدا کند. برای پشتیبانی از مستاجرها، تمرکز ما بر کاهش هزینه ها بوده است.
وی با اشاره به اجرای مدلهای حمایتی برای ساخت و عرضه مسکن استیجاری، اضافه کرد: تامین مالی ساخت و عرضه واحدهای استیجاری برمبنای مشارکت دولت، سازنده و مستاجرها به انجام می رسد. در یک نمونه، برای ساخت مسکن به منظور عرضه به بازار استیجاری، در سال ۲۰۲۰ تامین مالی یک واحد آپارتمان با فرمول سهم ۲۲ درصدی دولت، ۲۹ درصد بوسیله وام دولتی، ۳۴ درصد توسط شرکت LH و ۱۵ درصد توسط مستأجران انجام شد. در مجموع، ۵۱ درصد هزینه ها بر عهده دولت قرار گرفت.
سقف افزایش اجاره بها؛ ۵ درصد
پارک اظهار داشت: دو مدل اصلی در عرصه اجرا شامل مشارکت بخش عمومی و خصوصی و استفاده از ظرفیتهای تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات در کره جنوبی در اختیار داریم. واحدهای تولید شده در قالب این مدلها به مدت ۲۰ سال در بازار اجاره عرضه می شوند و به طور عمده در اختیار مستأجران واقع در دهک های کم درآمد قرار می گیرند.
وی اضافه کرد: قراردادهای اجاره هر دو سال تمدید می شود و سقف افزایش اجاره بها نیز متناسب با شرایط اقتصادی این کشور و گروههای هدف، ۵ درصد است. این سیاست ثبات نسبی بازار اجاره را تضمین کرده است.
شرط موفقیت مسکن استیجاری در ایران
پارک تاکید کرد: برای پایداری مسکن استیجاری، باید هم نگاه اقتصادی و هم نگاه اجتماعی را درنظر گرفت. اگر فقط به جنبه اقتصادی دقت کنیم، پروژه ها با چالش روبه رو می شوند. در عین حال، بدون ایجاد امکان سوددهی، نمی توان انتظار داشت بخش خصوصی نقش فعالی ایفا کند.
وی اضافه کرد: هدف اصلی ما تامین مسکن برای خانوارهای کم درآمد است. دولت برای جبران زیان پروژه های استیجاری، برخی پروژه های فروش مسکن را آماده می کند تا از محل آنها از سیاستهای استیجاری حمایت شود. تجربه کره نشان میدهد موفقیت در این زمینه نیازمند یک نهاد متمرکز مانند LH است که بتواند همه امور مالی، ساخت، بهره برداری و مدیریت را بصورت یکپارچه هدایت کند.
مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره جنوبی در آخر خطاب به سیاست گذاران ایرانی اظهار داشت: دولت ایران باید بررسی کند که آیا بودجه کافی برای حمایت مداوم از سیاستهای مسکن استیجاری دارد یا خیر. این حوزه تنها با تشکیل تعادل میان نقش دولت و بخش خصوصی و مدیریت یکپارچه هزینه و درآمد، می تواند به موفقیت برسد. به طور خلاصه در این جلسه، حبیب اله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و دبیر علمی نشست، بهروز ملکی، مشاور اقتصادی و مالی وزیر راه و شهرسازی، صادق صادقپور اقدم، دبیر کمیته اسکان بشر، افشین کلانتری، سرپرست دفتر هبیتات در تهران، کیم جونپیو، سفیر کره جنوبی در تهران، یونگهو پارک، مدیرکل شرکت زمین و مسکن کره (LH)، های این لی، معاون وزیر زمین، زیرساخت و حمل و نقل کره جنوبی، کی بوم پارک، دبیر سفارت کره در تهران، چونجه لی، استاد دانشگاه ملی کانگ وون و جمعی از کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن حضور داشتند. وی افزود: اجاره بهای ماهانه برای گروه های درآمدی اول تا ششم به صورت پلکانی تعیین می شود و برمبنای سطح درآمد خانوارها بین ۶۵ دلار تا ۲۰۰ دلار متغیر است. در یک نمونه، برای ساخت مسکن بمنظور عرضه به بازار استیجاری، در سال ۲۰۲۰ تأمین مالی یک واحد آپارتمان با فرمول سهم ۲۲ درصدی دولت، ۲۹ درصد بوسیله وام دولتی، ۳۴ درصد توسط شرکت LH و ۱۵ درصد توسط مستأجران انجام شد.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب