قربان نژاد:
طولانی شدن صدور مجوزهای ساخت مسکن، بحران را تشدید می کند
به گزارش بتن آنلاین، یک کارشناس ارشد بازار مسکن اظهار داشت: طولانی شدن صدور جواز، پایان کار و سند مالکیت در ایران زمان ساخت وساز را تا پنج سال افزایش داده و این روند بحران مسکن را تشدید می کند.
رسول قربان نژاد کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اعلان اینکه کنترل دامنه نوسانات نرخ ارز و ایجاد امکان پیش بینی برای فعالان بازار از مهم ترین پیش شرط های مهار تورم مسکن می باشد، اظهار داشت: اگر فعالان صنعت ساختمان بتوانند نرخ ارز یک سال آینده را در یک بازه قابل پیش بینی ارزیابی کنند، ریسک تولید کم شده و سرمایه گذاری افزایش خواهد یافت.
ضرورت استانداردسازی واحدهای مسکونی مطابق نیاز بازار
وی با اشاره به تاثیر ساخت وساز و عرضه واحدهای کوچک متراژ در کاهش بحران مسکن اظهار داشت: کوچک سازی در واقع نوعی استانداردسازی است و نباید صرفا به مفهوم کاهش متراژ تعبیر شود. متاسفانه طی سالهای قبل روند ساخت وساز در کشور گرفتار انحراف شده و عرضه مسکن به بازار با الگوی واقعی تقاضا همخوانی ندارد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اضافه کرد: در صورتیکه نیاز اصلی بازار به واحدهای میان متراژ است، ساخت وسازها به طور عمده به سوی واحدهای بزرگ ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری حرکت کرده که عملا پاسخگوی تقاضای مصرفی نبوده و بیشتر تقاضای سرمایه ای را پوشش داده است. اگر جهت ساخت وساز به سوی واحدهای ۸۰ تا ۱۲۰ متری تغییر کند، نقدشوندگی املاک به شدت افزایش خواهد یافت. این اقدام علاوه بر کاهش هزینه سرمایه گذاری، امکان خرید برای متقاضیان واقعی را فراهم می آورد و به بهبود جریان معاملات کمک خواهدنمود.
قربان نژاد افزود: در خیلی از کشورها آپارتمان های ۴۰ تا ۸۰ متری با مشاعات مناسب و امکانات کامل ایجاد می شود، نگاهی که هم برای سرمایه گذار جذاب است و هم برای خریدار نهائی که بدنبال واحد مصرفی است. این روند نیازمند تصمیم گیری و حمایت حاکمیتی است تا بتوان استاندارد متناسب هر منطقه را تعیین و اجرا کرد.
نوسانات نهاده های ساختمانی قیمت مسکن را افزایش می دهد
وی با اعلان اینکه نهاده های ساختمانی یکی از اصلی ترین عوامل اثرگذار بر قیمت تمام شده هستند، خاطرنشان کرد: به علت ماهیت تورمی اقتصاد و نوسانات قیمت ارز، مصالحی همچون فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی بطور مستقیم از تغییرات ارزی تبعیت می کنند. هر زمان نرخ ارز گرفتار نوسان می شود، این تغییرات بلا فاصله در قیمت مصالح ساختمانی تخلیه شده و بر بهای نهائی مسکن اثر می گذارد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن اضافه کرد: دو عامل می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود، نخست افزایش هزینه نهاده های ساختمانی و دوم رشد تقاضا. اما تجربه سالهای قبل نشان داده است که عامل اصلی جهش قیمت مسکن افزایش تقاضاست، مشابه پدیده ای که در دهه ۸۰ و در شرایط بیماری هلندی منجر به رشد شدید قیمتها شد.
وی با تکیه بر لزوم تقویت تولید داخلی اظهار داشت: باید به صورت واقعی و نه شعاری، ظرفیت تولید نهاده های ساختمانی همچون فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی همچون آسانسور، چیلر و… افزایش یابد. دفاع از تولیدکنندگان داخلی و استفاده از تکنولوژی های جدید می تواند وابستگی بازار مسکن به نوسانات ارزی را کاهش داده و ثبات نسبی در قیمت تمام شده ایجاد نماید.
اوراق گام هزینه تولید مسکن را کاهش می دهد
این کارشناس ارشد بازار مسکن همینطور با اشاره به ابزارهای مالی جدید بیان کرد: راه اندازی اوراق گام، که ارتباطی میان سازندگان و تولیدکنندگان ایجاد می کند، گام مثبتی است، اما هنوز نقش پررنگی در بازار مسکن پیدا نکرده است. توسعه واقعی این ابزارها می تواند به کاهش هزینه های تولید و تقویت جریان نقدینگی در پروژه های ساختمانی کمک نماید.
وی با تکیه بر لزوم تحول در شیوه های ساخت و تأمین مالی پروژه های ساختمانی اظهار داشت: صنعتی سازی و استفاده از تکنولوژی های جدید در جهان به سرعت درحال پیشرفت است و کشورهایی همچون چین با شتابی چشم گیر در این زمینه حرکت می کنند، اما در ایران همچنان نگاه سنتی بر بخش مسکن حاکم است. تغییر رویکرد و حمایت جدی حاکمیت می تواند مسیر بهبود ساخت وساز مسکن را هموار کند.
قربان نژاد اضافه کرد: طولانی شدن زمان ساخت از مهم ترین عوامل افت فاکتورهای سرمایه گذاری در قسمت مسکن می باشد و این مورد ریشه در چند عامل دارد که تأمین مالی ناکارآمد، نبود پیوست فنی دقیق و نگاه غیرعلمی به پروژه ها از مهم ترین آنهاست. اگر یک پروژه از ابتدا پیوست مالی و فنی منسجم نداشته باشد، در مراحل مختلف با مشکلات مختلف مواجه می شود و عملا به تأخیرهای طولانی و افزایش هزینه ها منجر خواهد شد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به لزوم فاصله گرفتن از روش های سنتی ساخت وساز اظهار داشت: تجربه های مکرر نشان میدهد ۹۹ درصد مشکلات پروژه ها مشابه است؛ از ضعف در تأمین مالی و نوسانات تورمی گرفته تا افزایش قیمت نهاده های ساختمانی. ایجاد یک ساختار تأمین مالی یکپارچه با تمرکز بر نظام بانکی و عرضه تسهیلات هدفمند به سازندگان می تواند خیلی از این مشکلات را برطرف کند.
طولانی بودن مجوزها زمان ساخت مسکن را تا پنج سال افزایش می دهد
وی افزود: علاوه بر چالش های مالی، طولانی بودن فرآیندهای اداری از مهم ترین موانع کاهش زمان ساخت است. به عنوان نمونه، دریافت جواز ساخت در ایران به صورت میانگین یک سال زمان می برد، در صورتیکه این فرایند در کشورهای توسعه یافته کمتر از یک ماه طول می کشد. در کشور ما یک سوم زمان اجرای پروژه صرف دریافت مجوزها می شود، در صورتیکه میتوان با مقررات زدایی و ساده سازی فرآیندها، این مدت را به صورت شایان توجهی کاست.
قربان نژاد اشاره کرد: بعد از پایان عملیات اجرائی هم پروسه دریافت پایان کار و صدور سند مالکیت بین ۶ ماه تا یک سال به طول می انجامد، بنابراین یک پروژه معمولی ممکنست پنج سال برای تکمیل زمان نیاز داشته باشد، در صورتیکه در خیلی از کشورها این مراحل کمتر از دو هفته به انجام می رسد.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: اگر مقررات زدایی به درستی اجرا و فرآیندها کوتاه شود، میتوان علاوه بر کاهش زمان ساخت، سرمایه گذاران را به ورود به این بخش تشویق کرد و از رکود طولانی مدت در بازار مسکن جلوگیری به عمل آورد.
ضرورت ورود هدفمند نظام بانکی به تأمین مالی ساخت وساز
وی با تکیه بر لزوم ورود جدی تر نظام بانکی به حوزه تأمین مالی ساخت وساز اظهار داشت: بخش مسکن به عنوان بزرگ ترین بخش اقتصاد کشور نیازمند حمایت و توجه ویژه نظام بانکی است، اما اکنون بخش عمده تأمین مالی پروژه های ساختمانی خارج از شبکه بانکی و بازار سرمایه صورت می گیرد و نمونه های موفق در این مورد بسیار محدود است.
قربان نژاد اضافه کرد: بازار سرمایه و نظام بانکی باید سهم واقعی خویش را در تأمین مالی صنعت ساختمان ایفا کنند. بازار مسکن به تنهایی می تواند محرک اصلی رشد اقتصادی باشد. اهرم های حمایتی، عرضه مشوق ها و صدور ضمانت نامه های بانکی همچون ابزارهایی است که می تواند زمینه فعالیت سازندگان را تسهیل کند، اما این اقدامات هنوز به صورت منسجم و در راه درست به کار گرفته نشده است.
وی افزود: نظام بانکی باید نقش پررنگ تری در عرضه تسهیلات، تضمین پروژه ها و ایجاد امنیت سرمایه گذاری ایفا کند تا منابع مالی خرد و کلان به سوی بخش مسکن هدایت شود. در شرایط فعلی که تأمین مالی به طور عمده از مسیرهای غیررسمی و پرریسک به انجام می رسد، نبود حمایت کافی بانکها مانعی جدی در راه ساخت وساز و توسعه پایدار مسکن می باشد. ورود هدفمند و برنامه ریزی شده نظام بانکی می تواند علاوه بر کاهش ریسک پروژه ها، سبب شتاب بخشی به تولید مسکن و تعادل در بازار شود.
مالیات فراگیر بر کل بازار مسکن، شفافیت و عدالت اقتصادی ایجاد می کند
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به لزوم بازبینی در رویکرد های مالیاتی بخش مسکن اظهار داشت: برای هرگونه سیاستگذاری مالیاتی ابتدا باید هدف دقیق آن مشخص شود. پرسش اساسی اینست که آیا هدف از اعمال مالیات، وادار کردن مالکان به عرضه خانه های خالی در بازار اجاره است یا صرفا کسب درآمد از بخش غیرمولد اقتصاد؟، اگر هر یک از این اهداف به تنهایی مدنظر باشد، مسیر اشتباه خواهد بود.
وی اضافه کرد: در کشورهای توسعه یافته، تجربه موفقی از مالیات ستانی در بازار مسکن وجود دارد و ما نیاز به اختراع باردیگر چرخ نداریم. نگاه درست اینست که دریافت مالیات به صورت گسترده و فراگیر بر کل بازار مسکن اعمال شود تا همه مالکان، فارغ از تعداد واحدهای مسکونی، با فرمول های مشخص و متناسب با ارزش ملک، مشمول مالیات شوند.
قربان نژاد خاطرنشان کرد: این رویکرد برعکس تمرکز بر شناسایی خانه های خالی، واضح تر و کارآمدتر است. به عنوان نمونه، مالک یک واحد مسکونی در منطقه ای با ارزش بالا و مالک خانه ای در منطقه ای کم برخوردار هر دو مشمول مالیات خواهند شد، اما نرخ و ضریب مالیاتی متناسب با ارزش و موقعیت ملک تعیین می شود؛ همان گونه که در نظام یارانه ای کشور هم تفاوت سطح درآمدها مبنای تصمیم گیری قرار گرفته است.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: چنین سیستمی هم عدالت مالیاتی را محقق می کند و هم منبع درآمدی پایدار برای دولت بوجود خواهد آورد تا از محل آن بتواند برای ساماندهی و دفاع از تولید مسکن استفاده نماید.
وی با اخطار نسبت به افزایش شکاف میان درآمد خانوارها و امکان خانه دار شدن اظهار داشت: بازار مسکن کشور روزبه روز از تقاضای واقعی فاصله می گیرد و جوانانی که تازه زندگی مشترک را شروع کرده اند، خانه دار شدن را رویایی دور از دسترس می بینند، در صورتیکه این حق طبیعی مردم است.
ساخت وساز غیراستاندارد بحران مسکن را تشدید می کند
قربان نژاد با تکیه بر ضرورت بازبینی اساسی در سیاستهای مسکن اضافه کرد: ساخت وساز بدون توجه به کیفیت و استاندارد، چاره بحران مسکن نیست. پروژه های جدید باید پاسخگوی نیاز واقعی جامعه و متناسب با ظرفیت اقتصادی مردم باشد. در غیر این صورت، بازار مسکن بار دیگر در معرض جهش قیمتی جدید قرار می گیرد که شکاف میان درآمد و قیمت مسکن را عمیق تر می کند.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: برای کنترل این روند، مجموعه ای از اقدامات لازم است، همچون استفاده صحیح از اهرم های مالیاتی برای ایجاد منابع پایدار، تسهیل فرآیندهای اداری و کوتاه کردن فاصله زمانی میان صدور پروانه ساخت تا دریافت پایان کار. طولانی شدن این مراحل، ریسک و عدم قطعیت پروژه ها را بیشتر می کند و سازندگان را نسبت به ادامه کار دلسرد می کند.
دولت باید نقش هدایتگر بازار مسکن و دفاع از سرمایه گذاران را تقویت کند
وی با اشاره به نقش حاکمیت در هدایت بازار تاکید کرد: دولت باید بجای مداخله مستقیم، نقش هدایتگر و تسهیلگر ایفا کند. دفاع از سرمایه گذارانی که با رعایت استانداردهای کیفی و متراژی در قسمت مسکن فعالیت می نمایند لازمست، چه از راه نظام بانکی، چه از مسیر مشوق های مالیاتی. نباید فعالان اقتصادی که در شرایط سخت امروز با نگاه درست به ساخت وساز ورود می کنند، به حال خود رها شوند.
این کارشناس بازار مسکن در انتها با اعلان اینکه حالا زمان خانه دار شدن یک جوان با درآمد متوسط به حداقل ۱۵ سال رسیده است، اشاره کرد: این وضعیت نباید از طرف حاکمیت نادیده گرفته شود. با رویکرد علمی و برنامه ریزی دقیق میتوان فرایند خانه دار شدن مردم را کوتاه تر کرد و بازار را به سوی تعادل هدایت کرد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: در صورتی که نیاز اصلی بازار به واحدهای میان متراژ است، ساخت وسازها به صورت عمده به سمت واحدهای بزرگ ۲۰۰ تا ۳۰۰ متری حرکت کرده که عملاً پاسخگوی تقاضای مصرفی نبوده و بیشتر تقاضای سرمایه ای را پوشش داده است. قربان نژاد اضافه کرد: در بسیاری از کشورها آپارتمان های ۴۰ تا ۸۰ متری با مشاعات مناسب و امکانات کامل ایجاد می شود، نگاهی که هم برای سرمایه گذار جذاب است و هم برای خریدار نهایی که بدنبال واحد مصرفی است. بعنوان نمونه، مالک یک واحد مسکونی در منطقه ای با ارزش بالا و مالک خانه ای در منطقه ای کم برخوردار هر دو مشمول مالیات خواهند شد، اما نرخ و ضریب مالیاتی متناسب با ارزش و موقعیت ملک تعیین می شود؛ همان گونه که در نظام یارانه ای کشور هم تفاوت سطح درآمدها مبنای تصمیم گیری قرار گرفته است.
منبع: بتن آنلاین
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب